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アスタリスク・グローバルマーケットニュースレター2011年5月

＊本ニュースは弊社が日本市場の国際マーケットでの更なる発展のため発信させていただいている日本語ニュースレターです

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2011年5月17日付
◆◇◆2011年5月号　海外マーケット・ニューストピックス——-

━多様化する海外REIT

■米・住宅不動産ローン債権特化型REITが続々登場
米市場では、高まる住宅不動産ローン債権への投資需要を背景に、住宅不動産ローン債権特化型のREITのIPOラッシュが続く。
4月末時点で、2011年になり米市場でIPOをした9つのREITのうち7つのREITは不動産ローン債権特化型。
リーマンショック後の影響から、住宅不動産ローン債権は割安な投資機会が多く、REIT自体の配当利回りは、住宅不動産ローン債権特化型REITは平均14-15%と全上場REITの平均3-4%に対し大幅に高く、需要が集まっている。

■香港の中国元建てREITがIPO
4月29日に香港初の中国元建てREIT、Hui Xian REITがIPO。20億ユニットをユニットあたり5.24元で売り出し、約1300億円を調達。売り出し価格での想定配当利回りは4%前半。
5月16日現在の価格は4.56元。Hui Xian REITは北京の商業施設オリエンタル・プラザが主なアセットで、オリエンタル・プラザの主なスポンサーはハッチソン・ワンポアとリー・カシン氏。

━メガ・ディール

■香港の高級住宅地の競売にスーパービッド
香港の最大手デベロッパーSHKPが、香港政府の行った高級住宅地のStubb Roadの土地の競売入札で、約45億香港ドル（約470億円）で土地を競落。
競落価格は競売開始価格の45%超。土地の総建築可能面積は約1万6750平米で、平米あたりの建築可能面積の値段は約280万円。
Stubb Roadは香港のハッピーバレーからピークをつなぐ香港屈指の高級住宅エリア。SHKPは今後約800億円を開発に投じる。

■カナダCPPIBがドイツと米北東部のショッピングセンターの持分取得
カナダ年金系SWFのCPPIBはドイツ・オーバーハウゼンのショッピングセンターJVの持分50%を約300億円、また主にアメリカ北東部で構成される13のショッピングセンターの37％の権益を約280億円で取得。

━依然、投資資金はロンドンへ

■ロンドン中心部のオフィスタワーがローンデフォルト後売却
ロンドン、シティ中心部の118メートルのAvivaタワーが2億8800万ポンド（約380億円）でアジア系の投資家へ売却。
Avivaタワーはもともと、シリア系の富豪、シモン・ハラビ氏が所有していたが、リーマンショックの影響からローンデフォルトしていた。想定ネットキャップレートは5.5%。売却後は名称をSt.Helen`sに変更。

■ロンドンの高層トロフィービル、Center Pointが売却
ロンドン・ウェストエンド地区の複合商業ビル・センターポイントが約1億2000万英ポンド（約160億円）で売却。センターポイントは、34階建ての高層オフィスビルを含む延床面積約2万3000平米の大型商業施設。平米あたりの売却価格は約70万円。

━アメリカ・コア不動産の取引が活発化か

■クェート系投資会社がニューヨーク・マンハッタンのオフィスを4億8500万ドルで取得
米Hinesは、マンハッタン・ミッドタウンにある36階建ての高層オフィスビル・750Seventh Avenueをクェート系投資会社へ4億8500万ドル（約390億円）で売却。750Seventh Avenueは延床面積約5万6000平米で、平米あたりの売却価格は前述のロンドン・センターポイントと同じく約70万円。

■シカゴのＷホテルが売却
スターウッドホテルグループがＷホテルブランドのＷシカゴシティセンターホテル（368室）を、米ホテルＲＥＩＴ・Chesapeake Lodging Trustへ売却。
売却価格は1億2880万ドル（約103億円）。ＷシカゴシティセンターホテルのRevPARは直近の1年で20%近く上昇している。

━海外投資家の日本へ対してのムード（アスタリスクより）

■震災後の原発問題を受け、一時的に減退した海外投資家の投資意欲も最悪期を脱しはじめてるように見受けられます。一時的に皆無だった海外投資家の来日も一部再開されだしています。
見方としては、商業や住宅不動産に対しての投資は、依然として震災や原発問題の影響からの先行きや市場環境が計りにくいというムードが残っていますが、逆に今回の震災の影響を大きく受けたホテル系の不動産には早い段階からニーズが戻ってきています。
資産価格として底を打っている、投資エリアを手堅く分散化できる、等といった見方があるようです。
また、底堅い需要としては東京都心の超一等地の大型商業・オフィス・住宅不動産には長期保有を前提とした超大型プライベート系投資家からの需要があります。

＊本ニュースが多くの人にご覧頂き、
更なる関係業界の発展に寄与できればと願っておりますので、ご興味のあるご同僚や知人の方々へご転送いただければ幸いです。
＊本ニュースは弊社のネットワークを通して、グローバルな市場関係者、ファンドマネージャー、メディアからの情報を元にお伝えしております。

◆◇◆海外投資家の投資ニーズ(2011年5月)——-

弊社の顧客のアジア系投資家からは、引き続き日本の不動産マーケットを信頼し、積極的に投資を続けていくため、今回の震災を背景として投資戦略を見直し売却を検討する案件等がある場合、積極的に購入を検討していきたいという非常に強いニーズも頂戴しております。
確度の高い形の相対形式などピンポイントで世界的な有力投資家と商談をさせていただきますので、所有者様にとっても最適の機会となるマッチングができるものと考えております。
海外投資家との直接の強いリレーションがある点が、弊社の最大の強みですので、
売却案件等で海外投資家とのビジネスをご検討中であれば、ぜひ弊社までお声掛け頂ければ幸甚でございます。

【現状の投資ニーズ】
現在依頼されています、
投資ニーズをおおまかに下記お伝えさせて頂きます。

—オフィス—
1. 50～150億円、都心5区、大阪中心部、Bクラスビル、利回り5.5％程度～、築15年程度まで、
2. 50～300億円（投資家によっては上限無し）、都心3区、非常に高い視認性やブランド力のあるビル、築10年程度
3. 30億以下、都内主要区、利回り6.5％程度、築20年以内、稼働中

—レジデンシャル—
1. 40～100億程度、港区、渋谷区等の好立地、高い視認性、クオリィティと立地重視、利回り（立地優先）、築10年程度まで
2. 約30億円程度まで、主に東京城南エリア、利回り6.5％以上、築15年以内
3. 約10億円まで、東京23区内、利回り6.5％以上、築15年以内

—ホテル—
1. 20～80億円、東京都内、京都、大阪、福岡等の大型都市のビジネスホテル、利回り6.5％程度～、築10年程度
2. 約300億円程度まで（案件によっては更なる検討可能）4-5星クラスのシティホテルまたはリゾートホテル、（東京、大阪、京都、沖縄）

—リテール—
1. 30～250億円（投資家によっては上限無し）、銀座・渋谷・代官山・青山・原宿・表参道・心斎橋（大阪）・梅田（大阪）で非常に視認性の高い築浅の商業施設、利回りは案件によって応相談
2. 都心大型商業施設（デパートなど）、新宿、渋谷、銀座、立地と視認性重視、投資額の上限ナシ

その他上記に含まれていないニーズや、老人ホームなどのニーズも多数頂戴しております。
海外投資家のニーズに関するご照会につきましても、お気軽に弊社宛ご連絡下さいませ。

【弊社顧客の投資家属性】
海外REIT、銀行、ソブリン系ファンド、ホテル事業会社、大手デヴェロッパー、ファミリーオフィス、一般事業会社、富裕個人投資家等。
グローバルマーケットでの一流のプレイヤーと広くお付き合いさせて頂いておりますが、それ以外にも弊社独自のリレーションとして、海外の大手事業会社の創業者等のスーパーリッチ層投資家とも懇意にさせて頂いております。また、主な拠点地域もアジア、西ヨーロッパ、ロシア、北米、中東と多岐にわたっております。

【海外案件】
弊社の顧客や提携先などのネットワークから、海外市場での大型ファンド等保有優良案件、民間または政府主導の有望な開発計画の日本企業・投資家への打診を多数頂いております。
成熟したヨーロッパ市場での安定した高い利回りの不動産投資機会や、アジアなどの急成長するエマージングマーケットでの高い成長が期待されるプロジェクトなど、各々のマーケットでのマーケットリーダーからの案件等の窓口業務を委託されております。海外案件にご興味お持ちの際は、お気軽に弊社宛ご連絡下さい。

◆◇◆その他の弊社の取り組み

弊社では海外投資家に関する様々な情報を発信することで、日本の不動産プレーヤーと海外投資家との間にある垣根を取り除き、
日本の不動産マーケットの回復と、グローバルマーケットでの更なる成長を促進できればと願っております。

■綜合ユニコム様が発行されている「月刊プロパティマネジメント」におきまして、弊社マネージングディレクター伊藤による連載記事が掲載されております。
5月27日に発行されます2011年6月号でのテーマは「外国人投資家は日本のホテルをなぜ買うか？」となっております。皆様にとって少しでも有益な情報が発信できればと考えております。是非ご覧ください。

月刊プロパティマネジメント：　http://www.sogo-unicom.co.jp/property/index.html

今後もよりいっそうの日本のマーケットのグローバル化と、世界での躍進に貢献するべく尽力させて頂きます。

今後とも宜しくお願い致します。

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